2018年，商业地产平台公司该如何把握行业发展趋势，主动寻求突破转型？传统商业该如何进行优化调整？新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发展？

趋势1：存量改造项目、轻资产项目进一步增加

一方面，随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势，被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

另一方面，由于商业地产开发企业迫于拿地成本、人工成本、运营成本的重重压力，以输出管理为主，帮助他人管理与运营的“轻资产”商业项目在2017年将会继续增加。最近几年，不仅印力、万达、万科、保利、盈石中国、阳光新业、红星在运作轻资产模式，福建龙头企业泰禾集团、阳光城集团也正式启动布局。百联、首创、砂之船旗下的奥特莱斯更是加快了轻资产发展。

“轻资产”项目虽然具备投资少、灵活性强、风险低等优点，但值得提醒的是，商业地产是一个市场化和金融化交织的一个领域，轻资产模式要求与资本的结合非常紧密，“轻资产”模式的推进更是基于其雄厚的资金基础，轻资产运营模式考验的是运营能力和融资能力的整合。因此我们认为，轻资产模式更适合于在购物中心领域已经形成一定的品牌优势，具备商业+地产+金融资源整合能力的运营商；对于尚缺乏成功落地项目的绝大部分房地产开发商而言，并不具备普遍的适用性。这对想要在2017年大展轻资产计划拳脚的开发商或运营商而言是一个值得深思的问题。

趋势2：电商、O2O和互联网技术、思维将进一步得到广泛应用

互联网思维和技术，已经成为中国经济新常态的重要因素，也正在成为中国商业地产开发和运营中一个必不可少的要素。经过几年的磨合发展，互联网技术和思维与商业地产开发运营的成功结合更多体现在：购物中心的现场管理、智能导购；社区商业和物业管理；网购的线下体验；品牌推广、精准营销等等。

比如，万达飞凡全新推出的移动端的APP，消费者可以实现万达广场内免费上网、店铺实时导航、停车自动缴费、餐厅远程排队、移动支付等功能。但是其商业模式确实还需要市场的进一步检验。再如大悦城在2016年再度升级了大数据系统，企业一方面可基于数据分析结果实现精准拓客，另一方面也有助于优化服务内容，构筑O2O生态。

随着现代商业的创新发展以及业态调整升级，2017年我们会看到更多有益于提升线下的吸引力、增强客户粘性的互联网技术和思维的创新应用尝试。

趋势3：PK一线城市，新一线城市增长强劲

据已开业的项目统计数据显示，新一线城市，成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡）商业发展迅速，无论是新开业商业项目数量，还是新增商业体量，都已经赶上甚至超越一线城市。北京、广州、深圳一线城市新增项目数量会趋于放缓，回归中速发展。而“新一线”城市中的苏州、杭州、西安、武汉这四个城市的商业项目会继续出现较大的增长幅度，南京、青岛、宁波这些城市的新增供应量也会有小幅增长。

几乎不难预见，只要这些“新一线”城市继续保持强劲增长，极有可能成为商业地产下一个爆发市场。但是需要谨慎的是，“新一线”城市的增长量过大，可利用的黄金地块将越来越少，这些城市的商业地产红利和城市承载力也在不断缩小。开发竞争过大，必然导致消费分流，导致回报下降，生意更加艰难，而做差的商业存量也会越来越多。

趋势4：小而精的社区商业成为购物中心转型重点方向

社区商业、社区购物中心在一定程度上已经超越了地产属性、金融属性和商业属性，扮演着城市功能服务的角色，所以它的社会属性是非常鲜明的。国内大型购物中心在第一阶段发展火爆，使得区域型购物中心和超区域型购物中心在整个城市商业中占据着主体地位。随着大型购物中心密度的逐步加大，社区购物中心将会赢得更大优势和更多机会。

随着生活水平的提高和商业竞争的加剧，社区商业正在从单一的住宅底商向集中式商业方向演变，如购物中心、商业街区；更有具备创意组合元素的社区生活集市开始出现。中购联认为，未来的社区商业将紧密围绕商品、服务、场所三个关键领域，做出更为全面丰富的功能组合和品牌组合的升级与优化。

趋势5：业态组合和品牌组合的优化创新成为破局关键

发达市场社会零售总额60%以上产生于服务类业态，真正的零售类业态只占30%左右。随着中国经济的不断发展，经济结构发生显著变化，消费结构也随之发生变化，零售比例下降、服务业态大大提高将是一个必然和长期的趋势，不可逆转。

同时，中低端零售品牌、标准化程度高的商品（电器等）、传统百货商店甚至是大型超市都受到严重冲击，有的甚至会逐渐退出终端渠道。所以，在2017年，购物中心的业态和品牌组合，包括主力店的类型，都会出现较大变化，谁能发现并运用好新业态、新品牌，谁就能在竞争中占得先机。

相信，在消费需求不断变化升级的2017年，推进购物中心和商业品牌的创新优化和创意发展，孕育着巨大的空间和机会，对于市场破局更是有着十分关键的作用。

趋势6：商业地产的资本性收益模式更被重视，资产管理成制胜关键

到目前为止，真正靠追求长期回报的资本收益来支撑商业地产发展的企业还非常少，但是随着住宅行业的利润率越来越低，会有更多资本选择进入商业地产。

现阶段来看，国内适合商业地产的金融工具仍然十分匮乏，相信接下来会有更多的商业地产企业寻求与资本的结合，回归商业地产行业金融的本质，也会有更多的资本认真寻找投资商业地产的模式和方法。

总之，市场终究是不断进步的，有竞争才会有发展，商业地产平台公司也才会在此压力下迎来更多的创新。