随着菜市场改造潮的兴起，菜市场的新建也开始不断有了扩张。一方面，老菜场项目本身因数年的经营聚积了一定的客流，而新菜场属于新选址，对于客流这块基本属于空白。另一方面，老菜场物业条件几乎都相当老是，环境氛围差，而新菜场如同一张白纸，新的物业可能远比老物业好。这种优劣共存的局面，使得人们对老菜场与新菜场的投资价值产生了疑惑。因而，今天我们将从调研员与菜场设计的角度，来剖析两者之间的利弊。希望对大家有所帮助。

一、菜场调研员观点

无论是投资新菜场还是老菜场，都要从两个角度看问题，一个是现在，一个是将来。我们要基于现在的实际情况，预估未来的变化，从而确认它的投资价值。而在具体的调研中，可以从宏观和微观两个角度进行观察。

宏观层面包括了国家战略、行业发展等高维度的背景，如北京市在开展“疏解整治促提升”的行动，要求疏解非首都功能，那么新建农贸市场就没有多少空间，但在原有菜场的基础上提升改造，打造符合首都气质的新型农贸市场就大有可为。

再比如张家界市这类典型的旅游城市，随着旅游业的迅猛发展，餐饮行业也突飞猛进，但是农贸领域却未随之发展，存在较大空白。那么此时去投资新建具有餐饮服务和特色商业的零售型生鲜市场就是很好的时机。

而微观层面要从市场本身出发考虑，在调研定位中至少要考虑这三个因素：

1、区位交通

这个菜场的物业位置如何，位于该市的什么位置，是否方便老百姓步行买菜以及停车，是否处于行政规划的利好位置？

2、周边小区入住人口

周边小区的楼价，小区的入住率、人口流动情况，小区消费能力和消费意愿度等，这是直接影响菜场生意的因素。

3、业态规划

菜场里卖什么，这是关键。业态关系着菜场的未来！这个业态规划不仅仅要满足现有消费人群的需要，还要能够预见未来的消费趋势，还要做出自己的个性和特色。

总而言之，从调研的角度来看，菜场的投资价值是随着环境变化而变化的。菜场调研涉及的内容非常多，这三点只是基础，我们还可以根据投资方的需求，做出财务概算。无论是投资老菜场还是新菜场，充分的调研能够为投资提供更为科学合理的参考依据，一定要调研先行！

二、菜场设计师观点

设计，对于菜场来说，它贯穿了菜场的所有运营环节。我们的设计，一直奉行三个有利于原则——有利于消费、有利于经营、有利于管理，也就是说，无论老菜场还是新菜场，能在“消费、经营、管理”这三点上占优势，那么，它的投资价值就更大。

那我们先来看看老菜场：

老菜场有客流基础，设计主线明确，这是它的优势。但是，在提升改造的时候，受到原有物业的局限性，有的老菜场的拆除费用会比较高，有的会涉及到消防验收的问题，还有老经营户的安置，这对于经营来说，成本会更高，管理难度也更大。

再来看新菜场：

新菜场是一张白纸，在设计的时候，无论是平面布局还是空间效果，都能够最大限度地做到“三个有利于”，但与老菜场相比，在客流和商户招商这两个环节由于存在不确定性，也就处于劣势。

无论是老菜场还是新菜场，通过设计让菜场的造价更低，物业的利用率最大化，能做出特色、做成样板，这是菜场投资成功不可或缺的一环。

菜场调研和菜场设计，最后的落地都会面对两个字——成本，这是每一位投资方都十分关心的问题，专业的农贸市场调研和农贸市场设计可以帮助投资方有效节约造价、降低成本，并实现市场效果最佳。

万维商业空间设计，零售空间设计领航者！（更多超市设计案例：http://www.onewedesign.com/ 企业QQ：2046381670 咨询电话：15768562771)