要想摆脱澳大利亚房地产市场正在发生重大变化的冷酷事实是不可能的。由于澳大利亚审慎监管局的宏观审慎措施限制了对投资者的贷款，银行皇家委员会使银行对风险过敏，信贷的可获得性已经收紧，特别是对投资者而言，我们的房地产市场已进入下一阶段，物业周期，目前的模式是某些地区的价格下跌和其他地区的房地产价格增长放缓。

　　对于媒体中的许多clickbait头条新闻而言，这些变化一直是很好的素材，这让财产悲观主义者说：“我告诉你了”。

　　市场表现正常。

　　像过去几年我们在一些首府城市经历的强劲资本增长期一直是一段平稳增长，没有增长或价格下跌的时期。 这正是市场的运作方式，特别是在我们在墨尔本和悉尼房地产市场经历的不可持续的强劲增长阶段之后。

　　但这次我们的市场在低利率环境中达到顶峰，因此我们不会遇到很多抵押贷款违约，而且企业仍然可以借入资金来发展和创造就业机会。 这意味着我们正处于软着陆之中，因为经济强劲，就业增长和人口增长的支撑性基本面将支撑我们的房地产市场。

　　我个人投资了六个房产，我学会了欣赏这个阶段的机会; 我也认识到，在这些时候，许多潜在的购房者和房地产投资者会坐在场边等待被告知市场已触底。 当然，这实际上为长期发展的人创造了机会。

　　我也知道，今天进入市场的一些投资者会因为投资失误不会被市场上涨所掩盖而失败。 换句话说，正确的资产选择将比以往任何时候都更加重要 - 房地产投资者需要更具战略性并长期思考。

　　是的，仍有可能在这个新环境中成功投资......

　　投资于具有挑战性的市场的关键是要把它放在安全的地方，而不是走出困境，冒着“下一件大事”的风险。

　　聪明的投资者坚持经过时间考验，经过验证的策略，只购买投资级资产。 也就是说，房地产将受到各种自住业主的持续强劲需求，具有出色的租金和转售潜力，因为人口统计特征，这些地区不太可能受到市场疲软拖累的影响。

　　这意味着最好避开市场的最高端，因为市场低迷可能导致最昂贵的房屋遭受损失，因为更严格的融资条件和减少的现金流将使可自由支配的开支枯竭，并对高端房地产价格造成下行压力。

　　对于低端市场也是如此。

　　在这段时间里，更实惠的工薪阶层郊区也会挣扎，因为他们往往是资金有限的年轻家庭，他们 最大限度地购买房屋的财务状况 - 而且最有可能最大限度地提供信用卡。

　　这些也往往是工资增长停滞不前的地区，以及基础设施支出和发展紧挨着人口增长的地方，这使得社会经济流动机会匮乏。

　　因此，避免这些由于负担能力而具有有限增长潜力的市场，而是购买居民可支配收入增加的地区。

　　在这种气候下，新计划和高层公寓的投资风险更大

　　大量正在建设中并将于未来一两年内进入市场的新公寓，特别是在我们主要城市的CBD中，意味着这些房产的所有者可能会看到价值大幅下降而许多人的租金增长年份。

　　除此之外，拥有这类房产所涉及的费用 - 墨尔本或悉尼的法人团体和分层费用每年可能高达10,000美元 - 你可以看到为什么购买一套公寓不是一个合理的投资决定。

　　那么投资者应该在哪里买?

　　相反，寻找高档的郊区和更成熟的内环和中环郊区，居民拥有更高的可支配收入; 想想墨尔本的Bentleigh，悉尼的Randwick或布里斯班的Stafford。

　　这些地区对优质物业的需求总是很大，租金回报和长期资本增长几乎都可以保证。

　　同样重要的是不要对不断变化的市场感到绝望，而是要足够聪明地认识到它所呈现的新机遇。

　　请记住，只有在购买，出售或再融资房产时，房产价值才有意义

　　如果您拥有房产并且市场拒绝，您的房产的价值确实无关紧要，除非您试图出售或再融资您的房产。

　　所以，如果你是一个长期投资者，那么担心你的房产价值的理由就比大多数人想象的要少，只要你有财务缓冲来看你未来一两年。 由于潜在买家将受到贷款面貌变化的限制，市场上购买房地产的人数将减少，这意味着您的投资房产将有更多租户。

　　这是房地产周期中租金回报赶上的时间，过去几年落后于房地产价格增长。

　　移民在澳大利亚房地产市场中扮演着重要角色。 我们大规模人口增长的55%来自海外移民。

　　墨尔本每年约有85,000名海外游客，而在悉尼，海外游客约占该市年人口增长的四分之三(9万人)。 几乎所有这些人都是租户，他们需要租用几年才能购买自己的房产 - 这只是支撑我们房地产市场的另一个因素。

　　对于明智的投资者来说，房地产市场总会有机会

　　这只是为了满足不断变化的条件而定制您的策略。

　　不要被当前的市场条件所吓倒，也不要专注于试图占领市场 - 这只会导致失望。 相反，当您的财务允许时，开始寻找您的下一笔投资。

　　现在仍然是购买未来20年您将要拥有的房产类型的好时机，而不是希望获得即时的大回报。

相反，现在购买时竞争较少，买得好，有良好的长期计划。