金花的日志

环业投资（IPG）：国人为何对美国房产钟爱有加

已有 470 次阅读 2018-11-09 18:08

　　近些年来，随着海外资产配置成为中高净值人士的必备，海外置业买房也逐渐受到关注。由于美国的多重优势，越来越多的中国人将投资转向美国房产市场。环业投资（IPG）就来从五个方面帮大家分析一下中美房产市场之间的究竟存在多大差异，国人为何对美国房产钟爱有加。

　　房价及房价走势

　　中国：房产泡沫逐年加剧，随时可能破裂

　　美国：无暴涨暴跌历史，全国年均涨幅5%

　　在经历里前几年的房价暴涨后，中国房产泡沫逐渐加剧。在北京中心地段，面积80平方米售价1,000万元的住房不在少数。而深圳平均房价达到居民平均年收入的70倍。通常，这一比例在3至6倍被视为正常水平。如此巨大的房产泡沫随时可能有破裂的风险。

　　目前国内房价走势是怎样的呢?来看看国家统计局近日发布的2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5%;二手住宅销售价格本月首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2%和0.4%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3%。相比2017年同期，房价涨幅明显回落。

　　根据美国官方数据，美国房产自1963年到目前的50多年里，总涨幅达16倍左右，每年平均涨幅约5%。但美国房价对美国居民的收入来说相对合理。举个例子，在全球游客最多的城市——美国佛罗里达州奥兰多市黄金地段，一套室内面积约125平方的房子，总价仅约200万元人民币，每平米价格仅约1.5万元人民，且售价包含精装修及全套家电和家具。

　　房屋投资收益

　　中国：短期炒作风险大，出租回报率约2%

　　美国：适合长期持有，每年综合收益超10%

　　中国目前的房产泡沫大，短期炒作风险大，一旦泡沫破裂，投资人将遭受巨大损失。如选择长期投资，国内房子的租金收益约2%，比如在宁波投资一套200万的房子，年租金大概只有4～5万。如果200万是贷款，按照二套房贷款利率、30年贷款期、等额本息还款方式等计算，30年总共要付约200万利息，平均年利息约7万。也就是说，如果房子不涨价，每年还要净亏2～3万。相比之下，美国房产短期暴涨获利的难度很大，因为卖房要承担双方经纪人的费用，如果频繁买卖，交易费会吞噬大部分房屋利润。但长期投资的回报率还是非常可观的。一般情况下，房租收益加上美元增值、美国房价年平均增幅等，再除去房产税、物业税等费用，买美国房子的每年综合收益有望达到10～15%以上。

　　房屋面积及装修

　　中国：按建筑面积计价

　　美国：按实用面积计价，附赠阳台、花园、车库等的面积

　　国内房子的价格都是按照建筑面积计算的。房子的实用面积约只有建筑面积的60～85%。而且国内房子大多数是白胚房，使用前还得辛苦装修。

　　美国房产面积只算室内实际使用面积，没有公摊面积。一般情况下，阳台、花园、车库(位)都不算面积。而且，美国房子很多都是精装修的，有些房子甚至配齐了全套家具、家电，拎包就能入住。这也为投资人节省了一笔客观的费用和时间成本。

　　房屋出租方式

　　中国：房产租赁市场不成熟

　　美国：专业经纪人或物业公司打理，业主每月坐等收租

　　国内缺少专业的房屋租赁经纪人，投资人往往要自己负责出租房子，又麻烦又容易出现空租期。

　　在美国，房东往往把房子交给房屋租赁经纪人打理。经纪人负责找租客、收租金、维修房屋等一切出租相关事宜，每个月提供出租收益情况和汇租金给房东，收取租金的5%～10%作为管理费。投资人既省心又有收益保障。强势美元VS人民币贬值预期

　　一个国家的货币，其汇率的强弱，长期看是比较国与国的强弱。无论从经济、军事、外交方面看，美国都是当今世界影响力最强大的国家，这点毋庸置疑。美国的强大势必导致美元强势，因此美元资产已成为全球资产配置的不二选择。

　　美元之于中国人的财富，相当于抗凝血素之于血液。我们的人民币资产，从某种程度上说，是不具备全球流动性的，因为有外汇管制。美元的流动性在全球是最强的，甚至与黄金齐名。当人民币资产部分置换成美元资产时，资产的流动性将提高，而一份流动性好的血液才带来健康的肌体与财富的活力。