2016到2017年，是中国人“财富大增值”的一年，在这一年期里，大家伙啥活也不用干，只要买了房，财富就直线上升。

　　为啥？因为各大城市房产升值了啊，北京市的房价均价最高峰时到了6.4万，南京至今还在抢房，杭州奥体板块到了4万，一年间里，全国地产总价估计上涨了50%以上。也就意味着中国人的不动产财富总值增长了一半。

　　想想，这世界是不是钱太好赚了呢？

　　可天下没有免费的午餐。财富盛宴的背后，是老百姓加足了杠杆，财富升值的背后，是锁定了未来25年以上的现金流。当财富盛宴到了最高潮的时候，人们突然发现——财富是增值了，但，钱，没有了。

　　01

　　负债成本越来越高了

　　猫哥前段时间写了一篇文章《存款少了3万亿！房贷多了3万亿？央妈这份报告揭露一大真相…中国家庭注意了！》，解读了下央妈发布的《2017年第三季度中国货币政策执行报告》，报告指出，9月末住户存款比去年减少了1985亿，非金融企业存款更是减少了3.0293万亿。这个“非金融企业存款”是企业存在银行的钱，减少了3万亿。

　　老百姓和企业的存款都少了，但贷款增加了。其中个人住房贷款余额为21.1万亿元， 同比增长26.2%，;住房开发贷款余额为5.3万亿元，同比增长26.0%，增速较6月末高5.8个百分点；非住房消费贷款也大幅增加，前三季度增量为1.9万亿元，同比多增1.1万亿元。

　　也就是说，老百姓从银行贷款买房，借钱消费，总额高达23万亿！房地产商也是大笔从银行贷款开发楼盘，贷款余额高达5.3万亿，这些贷款是需要把房子卖掉还给银行的，最终还是落到买房人的头上。

　　所以，不动产财富增值的背后，是中国家庭负债率上升到了58%，中国老百姓享受的财富盛宴，也背负了最终的债务。

　　过去借钱还能赶上房价上涨的“财富幻觉”，迅速上涨的资产价格能平掉负债的压力。可现在，形势悄悄发生了一些变化。

　　那就是“钱越来越值钱”。钱也就是货币，是衡量万物的尺度，但钱也是有价格的，那就是利率和汇率。官方的基准存款利率就是你把钱存进银行所享受到的无风险收益；银行在基准贷款利率基础上给的贷款利率相当于是市场上最低的钱的价格。至于汇率，那就是不同国家货币“价钱”高低的比值。

　　所以，这就分成了三个维度：

　　? 你手里的钱“值多少钱”；

　　? 你贷的钱有多贵；

　　? 你手里的钱换成其他国家的钱能换多少。

　　明白了这个逻辑，让我们看看，现在市场上，钱是越来越贵了。

　　就拿老百姓最熟悉的房贷利率来说，“317新政”之前，北京房贷多的是85折利率的，也就是银行带给你的25-30年的长期贷款，是在国家给出的基准价格打了个85折。好便宜啊！

　　可现在呢？猫哥这几天了解了下：

　　● 某国有大行，首套二手房房贷利率在基准利率上浮5%；● 另一家国有大行也是首套二手房房贷利率在基准利率上浮5%，但二套上浮20%；● 某北京本地大行，首套房房贷利率更是上浮10%，二套上浮20%。

　　● 另有股份制银行也是上浮10%。

　　不单北京，全国的房贷利率普遍都在上涨。

　　某股份制银行广州分行的首套房贷利率甚至上浮15%，而在10月初，这家银行才是基准利率。融360近日发布的数据显示，10月全国首套房贷款平均利率5.30%，相当于基准利率1.08倍。

　　也就是说，比“317”之前的85折，首套房房贷利率上涨了20%-25%。

　　比资金价格上涨更厉害的是，现在银行不愿放贷了，或者说银行没放贷额度了。我们知道，银行不是想放贷就放贷，是有受资本金、准备金率以及监管部门指导的信贷指标放贷的。现在临近年末，银行的信贷指标基本用尽，没有多少额度再放贷了。

　　猫哥了解到，上述的股份制银行额度已用尽，处于停单状态，某大行也因额度快用尽，所以放款时间延长，愿意排队可以等明年；某城商行倒是有额度，但要接受利率再上浮。

　　可以说，在利率打折、有求必贷的2016-2017年初盛宴过后，现在大家都缺钱了。表现就在于利率上扬，存款减少，贷款激增，额度减少。

　　02

　　手里的现钱越来越值钱了

　　与之相对应的是，手里的钱倒是越来越值钱。因为要钱的人多了。

　　因为存款少了，又临近年末考核，所以银行现在的中心工作是——拉存款！

　　要拉存款，显然就不能给最低的价格，需要上浮，所以现在大部分银行为了吸引存款，一年期的定存也都在2%左右，较基准上浮不到三成。甚至有些银行为了冲量，在售卖的理财产品中，一年期的定存产品收益率给到5.12%，定存收益已经直追大部分银行同期限在售理财产品。

　　相信家里有亲戚朋友在银行的猫友，都体会到了现在拉存款的力度。

　　除了拉存款，银行还可以向央妈借钱。银行除了资本金是没钱的，钱要么来自储户，要么就管央妈借。现在银行向央行借款占比持续快速上升，特别是股份银行。从中报看，股份制银行向央行借款占总负债的比例为4.6%，由于同业存单记录在“应付负债”科目下，应付债券占总负债的比例大幅上升，二季度末上市银行这一比例增至5.5%。

　　最近大家可能很直观的感受到，最常用的余额宝的7日年化收益率一直在3.8以上，最近一周更是直线上涨，刚刚猫哥看了下，到3.9146%了。这可以看作是资金最低的无风险收益率指标。

　　也就意味着，现金（可随时动用的钱）是越来越值钱了。市场上愿意“卖”你资金的价格逐步走高。

　　老百姓手里的钱值钱了，机构手里的钱也值钱了。

　　猫哥从企业那边也了解了下，现在企业融资价格也上涨得很厉害。除了贷款，现在企业还发债，近期以来，企业发债的价格也是上涨厉害，利率都较年初有大幅上升。上市民营企业的融资成本在8%左右，未上市的要到10%。就连AAA主体评级的企业要发30亿的交易所公司债，市场的回复也是“3年期利率低于6.5%，认购不会超过10亿元”。目前一些7年期的城投债发行利率从6.8-7.8不等。

　　如果你是机构，你现在手里的钱价值可比年初高多了，相对于基准利率简直翻倍。可就是翻倍还不一定想卖，因为市场上资金紧张，很多企业债都发不出去。

　　03

　　等待机会

　　现在财富增值的逻辑似乎暂时有点转换。

　　以前是借“便宜”的贷款买入上涨的不动产资产，享受到财富增值的盛宴；但现在，钱的价格越来越贵，而资产价格高了高点，最先暴涨后的地区已经横盘多时，还在上涨的，也将会经历一次调整才能蓄能。

　　“317新政”之前北京、环京房市火爆，加价才能买房，当时很多人账面浮盈很多，一些后来者见楼市火爆，就也跟着加杠杆在燕郊买房。没想到的是，新政之后，燕郊房价几近腰斩，资金价格上涨，持续借钱还月供压力越来越大，一些高价买入的投机客不得不打折出售，以平衡现金流。

　　所以，当财富增值逻辑变了之后，猫哥觉得，现阶段，比较稳妥的办法就是先吃一吃手的钱暂时“值钱”的机会，买入短期高收益的产品，等待机会。

　　如果在资金成本越来越高的时候，再高杠杆借钱进去“赌”，那就是需要付出血的代价了。

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