325新政后沪市民购房意愿大幅下降 成交量遭腰斩

　　4月12日，2016年第一季度上海市消费者信心指数发布，数据显示，购房意愿指数较上个季度大幅下降了17.7点，为48.2点，同比下降8.5点;买房预期指数环比大幅下降了18.4点，为54.6点，同比下降6.9点。

　　上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥教授分析，此前上海房地产市场的非理性上涨打击了消费者的购买意愿和购买预期，同时对经济发展形成了“挤出”效应——一方面是对人才引进的挤出，另一方面是对实体经济投入的挤出。

　　上海楼市成交量腰斩成交均价跌幅4%

　　据相关数据统计，选取“3·25新政”前后各13天的交易数据，即3月12日-3月24日、3月26日-4月7日的数据进行对比分析，新政后楼市交易明显降温。成交面积方面，跌幅达到56%，而成交均价则从新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米，下降了1174元/平方米，跌幅为4%左右。成交均价的下跌会减少购房成本，按道理说会刺激需求，提升市民购房意愿，但实际情况与之存在出入。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦透露，成交已经跌破20万平方米这一正常流量的下限。从以往交易节奏来看，在刚需力量释放后中高端产品会拿过“接力棒”，但是短期来看，这种迹象并不明显。调控政策持续发酵，对市场影响逐步扩大，随着刚需成交势头减弱，成交还有下探空间。

　　上海楼市房价短期略有泡沫

　　上海房价收入比2001年以来稳定上升，房价2004年左右快速上涨，2015年更是再创历史新高，呈现跳跃式上升，房价收入比达14，与2014年相比大升3.1，偏离合理值的幅度为40%。短期看，过去一年房价涨幅过大，略有泡沫。这也是造成市民购房意愿大幅下降的一大主要因素。

　　一二线城市房价或继续上涨三四线城市将止跌企稳

　　目前，房地产供需已达到“弱平衡”。一二线城市的库存去化周期已经分别下降至9个月和11个月，库存水平的下降将支撑销售均价上涨。

　　同时，一二线城市土地持有量持续减少，2014年土地购置面积同比下降20%，2015年继续下滑，房地产可供应量持续减少。报告称，随着新增供应的下降，预计一二线城市的消化周期可能进一步缩减，2016年房价继续上涨概率大;三四线城市库存压力仍较大，预计在政策呵护下将逐渐止跌企稳。

　　上海学区房大全建议，上海应建立有效稳定房地产市场的长效机制。在“限”的政策层面应合理设定并保持政策的连贯性，通过调整供需和持有成本来调节市场热度。