年轻人投资房地产注意事项

　　个人进行房产投资时，应重点关注投资周期、投资回报率和投资收益3个指标。一般来说，三者兼顾很难做到，应有所侧重，不同的追求决定了不同的投资方式。

　　上海房价网介绍，对于一个积蓄不多但开销不大、还款能力较强、近期没有重大开支的年轻人来说，应倾其所有，选择投资周期短、快速交易、滚动交易的投资模式。具体来说，就是购入小户型的一手房，尽量贷款，尽量放长还款年限，不要装修，不等房产证满两年即出手，原因如下。

　　1.投资忌讳将所有的鸡蛋放在一个篮子里，应多元化，将风险指数不同的投资工具进行搭配，降低资金风险。但是，由于我国房地产业正处于扩张期，年轻人的事业也处于上升期，对于未来预期看好、近期生活负担较轻的年轻人来说，如果想快速积累资本，就应看准目标全力出击，趁市场繁荣时收益最大化。

　　2.由于年轻人的积蓄有限，投资本金微薄，注定了投资收益的绝对值不可能丰厚。因此，投资周期一定要短，现金流动一定要快，勿以利小而不为，哪怕每年只有5个点的收益，若干年后原始资本的累积也将十分客观。如果一套房产等房产证满两年后，也就是购房3年后出手可以赚7万元(规避了5.05%的营业税)，而一旦办妥房产证也就是购房约一年半后出手只能赚3万元，也情愿选择后者。尽管前者的收益绝对值更高，但市场风险同时也大，后者却可以迅速收回本金，根据市场变化选择下一宗房产，快速滚动投资，3年里可以投资两次、收益两次。更重要的是，早一天获得3万元的收益，意味着早一天获得贷款12万元的能力，尽可能多、尽可能快地利用银行的钱扩大自己投资本金的基数，用别人的钱赚钱。

　　3.贷款多、还款年限长的缺点是还款利息高，房产增值的相当一部分利润被银行吃掉了，但是为了用有限的本金撬动更多的初始投入资金，这是不得不作出的牺牲，长远来看更合算。即使有多余的资金，也应再买一套房产，因为同样一笔钱存在银行一年的收益不过1.8%，打进房款一年不过节省5.508%，而投资房产则可获得更多的收益，所以宁可首付两成购买两套房产，也不要首付五成购买一套房产。对于决心在短期内出手的投资者来说，贷款15年还是30年，其还款利息的差别在头三五年内并不是很大。

　　4.一手房升值潜力大。首先，新盘往往采用低价入市的价格策略，购房瞬间已实现了部分升值。其次，开盘时能获得额外的优惠折扣，对于房型、朝向、楼层、景观等因素也有比较大的选择空间。再次，对于分期开发的小区来说，在目前的市场情况下，首期推出的房子几乎肯定是可以升值的。因此，一手房的升值幅度很可能超过该片区房价的平均上涨水平，而二手房除非拥有良好的物业管理服务和新的规划、交通等方面的利好刺激，否则很难获得大幅度的升值空间。

　　5.不要装修。虽然未经装修的房子几乎不可能有人租用，但是考虑到购房至入伙之间的间隔、装修期以及空置期，实际可用于出租的时间大打折扣，与至少两三万元的装修投入相比，增加的收益并不明显。此外，装修过的房子虽能提高二手房成交价，但由于出租期间损耗严重，折旧较大，装修与家私的风格款式也往往不能获得购买者的认同，反而缩小了买家范围，还未必能以此为由提高成交价格，造成讨价还价的项目更多，增加交易的时间和难度。