前言


　　随着深圳城市更新进入深水区，拆迁谈判作为拆除重建类城市更新项目实操中最核心环节，受到市场广泛关注。由于目前市场上并无统一的城市更新拆迁标准，而导致拆迁乱象丛生，拆迁补偿比例水涨船高、“双百”签约率限制及钉子户等问题已然成为制约城市更新进度的重要影响因素。近期《深圳经济特区城市更新条例》（征求意见稿）的出台，尝试统一搬迁补偿标准，对于旧住宅采用套内面积不少1:1补偿住宅，且提出“个别征收+行政诉讼”，可以看出政府对于破解拆迁难的决心，此举给予市场极大鼓舞，拆迁推进效率加快未来可期。2023年拆迁房补偿明细表https://www.zaimingchaiqian.com/news/23334北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　本文重点从搬迁安置流程、标准及难度的影响因素、搬迁补偿标准等方面总结归纳，若有不当之处，敬请谅解！

　　01拆迁安置流程

　　拆迁补偿安置工作流程分为前期准备阶段、搬迁补偿方案制定与签约、搬迁补偿实施阶段及回迁选房四个主要阶段，其中前期准备阶段是谈判的基础，谈判的难易程度取决于前期准备工作的优劣。

　　拆迁安置流程具体如下:

　　02拆迁补偿标准与拆迁难度影响因素

　　拆迁补偿标准与拆迁难度往往“此消彼涨”，拆赔标准越高往往后期拆迁谈判难度越小，也就意味着拆迁谈判周期越短，但却影响着项目整体投资效益，因此，一个好的拆赔标准不仅影响着项目推进速度，亦关乎更新项目质素。

　　1、拆迁补偿标准5大影响因素:

　　①现状物业形态:常见的物业形态为旧住宅、旧厂房、旧商业、城中村私宅、擅改商、老屋村及其他公配设施等。据2019年深圳市工业区基础信息数据库统计，全市旧工业区约7000多个，涉及土地面积约260平方公里；而据深圳市城管局的统计数据，目前深圳总共有1877个城中村居住单元，其中原特区内196个，原特区外1681个，城中村数量庞大；而旧住宅建成于2000年之前的小区有1700多个，其中1995年以前有近700多个，主要集中在罗湖、福田及盐田等原特区内，从以上数据可以看出，未来工改、村改以及旧住宅改造潜力依旧巨大。通常情形各物业赔付以同类物业进行置换，若赔付不同物业一般根据物业市场价值进行对比，等价值置换的方式进行赔付，从而导致各类物业的赔付标准均不同。各物业赔付标准详见本文第三部分。

　　②项目区位:不同规划区位项目，其对应物业市场价值不同，使得拆迁补偿中涉及的货币补偿与过渡期租金补偿标准不同，现金补偿的不同带来整体项目利润变化，进而有可能影响整体项目拆赔比。

　　③现状与规划容积率:现状容积率与规划容积率是决定开发商可售物业量的重要因素之一，而可售物业量往往决定着项目的优劣。项目所在建设密度分区是影响规划容积率的关键因素，往往密度分区越高、现状容积率越低的项目，实施拆迁补偿时，开发商有更高的空间进行拆赔。若密度分区低且现状容积率过高，往往该类项目执行相对较低拆赔标准以保证项目的开发利润。

　　④项目更新方向:一般按1:1置换同类物业较多，若项目中规划方向并无同类物业，则一般采用市场价值对比置换法进行相应换算，如工业厂房销售2万元，办公售价3万元，工业赔偿办公比例为1:0.67。

　　⑤同区域补偿标准:同区域补偿标准一般对项目拆赔标准制定起着重要参考作用，在同样条件下，一般基准补偿比例上下浮动差异较小。

　　2、拆迁难度6大影响因素:

　　①土地权属情况:一般包含城中村用地、旧屋村用地、国有已出让用地、两规用地及未完善征转手续用地等五类用地权属情况。一般对于项目范围内涉及非农、征地返还用地等大宗城中村用地或者有大片合法厂房项目拆迁较为简单，涉及较多两规或土地权属类别较多，拆迁相对较为困难。

　　②建筑业态:现状物业类型（如私宅、工厂、商业、擅改商、居住等）种类越多拆迁往往难度越大。其中旧住宅小区、村改等相对其他物业谈判难度较大，对于现状涉及商业、办公等经营性物业时，往往涉及大型品牌连锁或政府机关办公时其谈判难度越大，谈判周期越长。

　　③现状容积率:根据市场一般规律，对于城中村项目现状容积率1.5以下，优选，1.5-2.0可选，2.0以上慎选，高楼层建筑（8层以上）数量越少越好。

　　④拆迁户情况:包含业主数量、业主所在项目房屋情况及外来业主情况等。从业主数量来看，其中对于城中村改造项目，业主数量500个以下且外来业主占比小于40%时，项目相对较优。前期意愿征集不支持的权利主体数量一般不宜超过20%。

　　⑤租户情况:清租难度主要取决于租用面积、租约等，对于缺少大面积的经营性物业且租户租约较短，租户数量整体较少的项目，清租难度一般较小。

　　⑥特定拆迁主体情况:包含具有公益性或社会职能的主体（常见为学校、医院、银行、加油站等）往往涉及较多政府审批沟通环节及特殊补偿问题，在无政府支持并协商解决的情况下，拆迁难度一般较大。合法用地原则上原地还建，需主管部门审批，其余情形需和业主协商谈判；特殊行业（如通信及涉及精密仪器等行业），该类特征的拆迁主体往往由于涉及较多难以移动的仪器或数据机房，整体搬迁难度大。

　　03深圳市各物业拆赔标准一览及部分案例展示

　　主要参考政策:《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》 深圳市人民政府令（第292号）；《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号）；《深圳市征用土地实施办法》 （深圳市人民政府令第121号）；《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令第161号）；《市规划国土委关于发布房屋征收补偿基准价格的通告》（2017）等。

　　1、物业拆赔

　　目前深圳存量用地盘活主要包含城市更新、土地整备及棚改，棚改目前政府已制定统一拆赔标准，即套内1:1或不超过建面1:1.2；土地整备早期更多是政府主导，由政府相关部门与权利主体制定相关标准后引入市场主体，更多参考政府征收相关标准，随着利益统筹的逐渐推进，其补偿标准亦趋向市场化。城市更新由于市场主导特性，暂未有统一的补偿标准，需从多方主体利益平衡综合考虑，制定相对公开、合理、科学的补偿标准。

　　本文基于合一拆赔数据库对已有近一百多个城市更新拆迁案例归纳，以供读者参考:

　　住宅:棚改一般套内1:1或不超过建面1:1.2，城市更新一般按套内1:1赔偿住宅，更多为按建面1:1.2赔偿住宅（部分早期项目可能相对较低）,其中不乏个别项目拆赔标准较高，如木头龙住宅按建面1:1.3赔偿，现金补偿一般按市场评估价确定。

　　住宅物业案例对比分析表

　　旧屋村（老屋村）:一般不超过2层，首层一般1:2赔偿住宅或公寓，二层及以上一般按不低于1:1.5赔偿住宅或公寓。随着旧屋村密度低且未来地价相对更低的特征，单层祖屋赔偿比例甚至可达1:3，如南山大冲旧改老屋村按建筑面积1:3补偿住宅或公寓，又如白石洲沙河五村旧改老祖屋按1:3.5补偿住宅或公寓。

　　旧屋村物业案例对比分析表

　　城中村私宅:一般按不低于建面1:1赔偿住宅或公寓，根据有证和无证、低层与多层等不同类别制定差异化的赔偿标准。

　　私宅物业案例对比分析表

　　工业厂房:不低于1:1的置换比例置换同类物业，若无同类物业，则采用市场价值对比置换法进行相应换算。

　　工业厂房物业案例对比分析表

　　商业:一般按不低于建面1:1赔偿商业，根据有证和无证、沿街与非沿街等不同制定差异化的赔偿标准。

　　商业物业案例对比分析表

　　2、拆迁补偿费用

　　主要包含搬迁费、过渡安置费、装修补偿费、停产停业损失费、签约奖励金及其他特殊类补偿等。

　　搬迁费：按现金一次性补偿，参考《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》 深圳市人民政府令（第292号）补偿标准如下:

　　过渡安置费：按照市场同类房屋每月租金标准计算，一般按季度支付或半年支付。根据市场租赁水平确定过渡费补偿金额，如原特区内住宅过渡安置费一般为80-130元/㎡·月，私宅一般为45-70元/㎡·月；

　　装修补偿费用：根据房屋的使用年限和装修的市场价格通过协商或评估确定每平方米的补偿标准，一般居住物业装修补偿标准为500-1000元/㎡；

　　拆迁签约奖励：采用按时签约给予现金奖励、停车位使用权等相关奖励；

　　停产、停业补偿费：根据被征收房屋的区位和使用性质，一般采用市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿或给予6个月税后利润补偿。

　　总结

　　拆迁安置补偿工作作为城市更新实操主线之一，从设立更新项目部进行确权、评估、测绘，再到后期谈判、签约、支付、物业移交及回迁，一直贯穿整个城市更新项目。期间亦涉及很多专业服务与管理，如现场办公与宣传、合作公司管理（评估、测绘、法律及咨询等）、相关费用管理（如补偿费、谈判工作经费及其他不可预见费）以及项目全流程管理（含信息档案文本、相关工作方案文本、各类协议及管理类文本）等。因此拆迁谈判作为一项系统、专业的活，可以说企业的拆迁谈判能力决定城市更新项目出地能力，建立一支专业的拆迁团队对于早期拿旧改项目及后期熟化项目至关重要。

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