1、与自己签订补偿协议的主体


　　征地拆迁中，与被征收人签订补偿协议的人应当是拆迁人，具有法人资格的人。北京在明律师事务所地址https://www.zaimingchaiqian.com/news/26054北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　实践中，如果是村委会或是居委会以及其他人员在没有明确委托的情况下与被征收人签订补偿协议是不合法的，被征收人可以拒绝与其签订。

　　2、拆迁协议内容是否完善

　　由于拆迁关系到被征收人的利益，所以在签订补偿协议时要弄清楚拆迁协议中所有的事项，比如拆迁协议中应当要包括哪些内容，一般一份合法的拆迁协议应当要包括1.拆迁补偿方式，协议中载明货币补偿或者产权调换；2.具体的补偿金额或者安置用房结构、具体的面积、具体的地点等；3.拆迁中要有明确的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；4.具体的搬迁补助费和临时安置补助费以及停产停业损失费发放标准和支付方式；5.违约责任和争议解决的方式；6.当事人约定的其他条款等。

　　如果连上述内容都没有弄清楚，甚至压根不知道自己应当获得哪些补偿，然后就在征收方的鼓舞下迷迷糊糊的签订了协议，那么这对被征收人是非常的不利的，日后即使发现拆迁协议不公平、不合理启动了法律程序，那么在拆迁协议不存在重大误解或者是威胁等其他违法行为，那么维权的空间一般也不会太大。

　　所以，凯诺律师提醒大家，如果对拆迁协议中的内容有异议，对补偿方式不满意或是补偿不是之前谈好的，那么建议被征收人最好不要签订，及时的启动法律程序，依法维护自己的合法权益。

　　3、空白协议不能签

　　空白协议绝对是不能签的，避免日后征收方赖账、不认可。一定要将事先谈好的所有事项呈现在书面，只有这样才能保证被征收人的权益不被侵害。

　　4、甜言蜜语不可信

　　另外，在征地拆迁中，征收方可能会为了让被征收人尽早的搬迁，签订补偿协议，可能会答应被征收人提出的种种条件，或是以各种美话鼓舞被征收人签订协议，比如你在期限内签订补偿协议之后，给你的奖励费一定会比别人高，让你优先选择安置房户型、位置等，此时，有的被征收人可能会单纯地信以为真，然后早早地签了补偿协议，但最后得到的结果就是征收方违约不履行补偿协议，或是赖账以各种理由拒绝履行协议，甚至是解除协议。

　　因此，凯诺律师提醒大家，不管征收方口头上说得多好，只要没有白纸黑字的写在协议里面，明确写在书面上，那么最好是不要相信，否则会对被征收人自己非常的不利。

　　5、被征收人手里一定要有一份拆迁协议

　　当被征收人与征收方签订补偿协议之后，手里一定要留一份拆迁协议，避免他们日后违约不履行补偿职责。如果征收方非要拿走协议，被征收人就需要采取录音、录像等适当的手段来保留双方口头约定的证据。

　　一提到拆迁，很多人就会想到补偿款，随之就会联想到暴发户，能不能成为暴发户，就要看拆迁补偿协议是如何签订，因为补偿协议直接关系到拆迁户后续可以拿到多少补偿如何安置，没有补偿协议的规定，就算有再多的补偿也是没用。

　　所以拆迁补偿怎么签，协议中都有什么内容，应该注意什么，拆迁户很有必要学以致用。

　　因为补偿方式的不同，协议中所体现的重点也不一样，目前拆迁补偿方式分为货币补偿、产权置换也有地区还有货币+产权置换的补偿方式。

　　货币补偿的协议中一般侧重点在于补偿金额、支付方式、支付时间等，而产权置换的协议中侧重点就以安置房屋为中心，比如安置房屋的位置、面积、楼层、装修、户型等，虽然有所不同，但是差距并不是很大。

　　不管选择哪种补偿方式协议中都应该包括以下基本内容：

　　1、选择的补偿方式，明确写明拆迁户是货币补偿还是产权置换。

　　2、不管哪种补偿方式都应当详细明确写明关于人民币有关的条款和安置房有关的信息。

　　3、写明拆迁户搬迁的期限、临时过渡的方式（自租或提供安置房）、过渡时间。

　　4、因为拆迁涉及到的搬迁、临时过渡、停产停业费（一切因拆迁造成的费用）应当明确写明，注明支付时间和支付方式。

　　5、违约后的责任承担和出现问题后的解决方法。

　　6、双方共同约定的其他内容。

　　签订协议时应当注意的

　　1、查看协议主体是否正确

　　不是谁都可以作为协议主体和拆迁户签订协议，只有法律规定的主体才可以，一般是市县级ZF。

　　2、重要信息是否详细明确

　　刚才提到的协议的内容中，只要涉及到补偿款、房屋面积等条款的，都应当既详细又明确的写明，比如补偿金额、支付时间、支付方式、安置房屋的位置、面积、装修、户型等，有很多拆迁户只关注了补偿金额，疏漏了支付时间，导致拆迁户补偿迟迟拿不到。

　　3、查看违约后的责任是否约定

　　这是很容易忽视的地方，如果规定了拆迁方违约后将负责什么样的责任，这样拆迁户就可以更好的督促对方履行义务。

　　4、查看补偿协议中是否存在不对等、不公平对自己不利的条款。

　　5、协议签订后是否经过公证程序。

　　拆迁补偿协议内容直接关乎着拆迁以后的生活状况，拆迁律师提醒广大的拆迁户朋友，在签订补偿协议之前，应当对补偿协议有全面的了解，将后续风险降到最低的情况下才可以签字，总之协议无小事，要么不签，签了就代表认可后续再想维权几乎不可能。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　案情介绍：

　　拆迁方在未查明房屋权利人的情况下，与一餐饮公司签订了拆迁补偿协议，随后在当晚的凌晨2点钟带队拆除了房屋，经过餐饮公司的催要，将补偿款发放给餐饮公司的银行账户。房屋权利人知道后提起了诉讼，拆迁方的拆除行为被法院判违法，拆迁方不服，提起了上诉，被二审法院驳回，下面我们来看一下案件的具体情况。

　　本案中房屋位于山东省济南市某区，当时王先生与李先生出于投资的角度，共同出资建了一四层的小楼。房屋建成后王先生两人打算将其出租，经人介绍王先生将房屋的二层到四层租给了吴某使用，用于经营餐饮公司。一楼租给了徐某使用，用于经营超市。2010年，基于公共利益的考虑，拆迁方作出《征收土地公告》，征收济南市市某区部分土地。王先生2人出资所建的出租房屋恰好在此次征收的红线范围内，在此之前两家承租人经营的公司均正常营业状态。

　　随着政府征收工作的推进，房屋的拆迁工作到达了收尾的阶段，2018年初，街道办负责人与股东吴某就某餐饮管理有限公司地上建筑物、构筑物、企业附着物、停产停业经济补助等事项达成一致并签订了拆迁货币补偿协议，约定了补偿款总计XX万元。2018年6月份凌晨2点，街道办带队将王先生2人出租的房屋拆除，在拆除后经过催要，街道办将XX万元补偿款打到吴某提供的银行资金账户。由于吴某没有按照约定将租金打过来，所以王先生亲自回来找吴某催款，回来发现自己出资建造的房屋已经被拆除，经过了解后知道，拆迁方直接与吴某签了协议后强拆了房屋，并已将拆迁款打到吴某的账户上了。随后王先生与李先生找到了街道办，说了房屋的相关情况，并表示共同寻求解决方法，但是其已经完成了拆迁，补偿款已发放完毕，这些事是王先生2人与房屋承租人吴某的私事，街道办无权干涉。

　　由于事情一直未解决，街道办一直未处理，将事情反映到了上级政府又迟迟未回复，王先生2人不服，将街道办诉至法院。案件受理后，一审法院认为，基于公共利益，需要征收国有土地上单位、个人房屋的，应当对被征收房屋所有权人给予公平的补偿，并根据规定，就补偿方式、补偿金额等事项签订补偿协议，同时征收应遵守先补偿、后搬迁的原则。本案中，虽然街道办与餐饮公司吴某签订了拆迁货币补偿协议，并支付给吴某补偿款XX万元。但是，结合王先生2人所提交的相关证据，可以证明涉案房屋是王先生2人出资所建，吴某仅是房屋的承租人，王先生2人是该房屋的所有权人。因此，街道办与吴某签订补偿协议系征收主体认定错误。并且补偿协议中的补偿的面积仅仅是该餐饮公司所占面积，而对其他被拆除的面积并未予以认定，对该建筑是否给予补偿也没有说明。况且，从街道办是与其签订了补偿协议后直接进行的强拆，补偿款是经过餐饮公司吴某的催要后才发放的，属于拆除房屋在先，补偿在后，违反了法定程序。故判决确认街道办拆除涉案房屋的行为违法。

　　对此街道办不服，提起了上诉。街道办上诉称，本案中房屋部分超出了征收所规定的面积，依据法律法规，超出的部分面积不予补偿。被征收房屋第一层按重置价格补偿，第二、三层按重置价格的60%予以补偿，第四层不予补偿。另外，涉案房屋没有任何的建设手续，有违建的可能，并且无法确定王先生2人是否是房屋所有权利人，只能与吴某签订补偿协议。

　　二审法院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。二审法院认为，本案中，街道办在未查明涉案房屋的所有权人，在被征收房屋所有权人不明确的情况下，未由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，直接与吴某签订补偿协议，并对涉案房屋在凌晨进行强制拆除，缺乏法律依据，违反了法定程序。一审法院判决确认街道办实施拆除房屋行为违法，并无不当。驳回上诉，维持原判。

　　总结：

　　针对本案，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定。本案中，街道办在未查明房屋所有权人、未按照房屋征收补偿方案作出补偿决定的情况下就与吴某签订了补偿协议，并在凌晨2点带队强制拆除了涉案房屋，显然是违反了上述法律规定，侵害了被征收人合法权益，所以法院判决确认街道办强拆行为违法，因此，广大被拆迁人面对不合理及不合法的拆迁时，协商不成的情况下要尽快提起法律程序，维护合法权益。当然，如果您对法律有不明确的，要尽快寻求专业的法律人士的帮助。

　　我父亲的唯一住宅2009年被拆迁，签约了房屋拆迁补偿安置协议书，拆迁方是村委会和工程处，因拆迁方违约交房，2013年信访后被报复至今不履行法院执行，刁难推诿走关系至判决不明确无法执行，并裁定另行起诉货币赔偿。这种情况下，我该怎么起诉？是继续告村委会还是告政府主体单位呢？或申请信息公开呢？

　　对于拆迁户来说，拆迁除了希望改善现有生活水平之外，更希望获得相对公平合理的补偿。因此，不论是最终双方协商一致的协议式腾房交付拆除，还是司法强拆后，双方签订书面补偿协议，每一名被拆迁户必然会面临的问题是：需要签署《拆迁补偿安置协议》。那么如何防范拆迁安置协议签订风险?小编下面为大家解读相关问题。

　　如何防范拆迁安置协议签订风险

　　01、无协议或签订空白协议

　　有的被拆迁户甚至领了部分拆迁款，但是没有人跟他们签协议。有的被拆迁户被逼迫签了空白协议，但是具体协议内容一概不清楚。这对后期在协议履行过程中，尤其是补偿款数额、安置房套数等问题上，都极容易产生纠纷。

　　补偿协议中必须明确补偿金额、补偿内容、具体明细、支付方式、支付时间等。涉及产权置换的必须注明安置房的位置、面积、交付时间所属土地性质等等。千万不要听信征收方的口头承诺，签订空白协议。

　　02、签订协议主体不适格

　　实例中，存在不少房地产开发商与被拆迁户签署拆迁协议。还有一些政府设置的临时拆迁指挥部与被拆迁人签署的拆迁协议，这直接与拆迁相应法律法规相违背，也与合同相对方主体是否适格存在冲突。房屋征收补偿协议属于行政协议，签订主体必须是人民政府确定的负责组织本行政区域征地补偿的部门。

　　当然，现实项目中，被拆迁户也存在合同签订主体不适格的情形，比如房屋性质是公房，房屋产权人属于父辈，或者有其他权利人等等。因此，当不具备主体资格的一方签署了拆迁补偿协议，同样存在协议效力与协议履行等法律障碍。

　　03、拆迁补偿协议约定不明

　　造成潜在的协议约定不明，继而造成协议双方，尤其是协议甲方在履行协议时相互扯皮。在有些拆迁案件里，被拆迁人在与村委会签署的拆迁协议中，对于安置房的具体面积大小、具体位置、具体门牌号等约定并不清楚。被拆迁户每次找到村委会要求履行协议时，村委会总是以无房无钱推脱。最终协议迟迟未能履行，不得已通过诉讼方式解决。

　　根据我国《民法典》的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，即便合同约定不明，依据上述法律规定，拆迁协议签订双方完全可以协议补充，无法协议补充时，应当依照合同相应条款或交易习惯进行确定。

　　04、拆迁协议部分条款对被拆迁户不利

　　也是拆迁协议纠纷中较为常见的一种形式。因为拆迁协议往往都是拆迁人提前拟定好的书面格式范本，被拆迁人往往没有修改的任何权利和机会。因此，被拆迁人在草草签订协议后，往往会发现一些条款对自己不是很有利。对此，所签订的安置补偿协议存在严重漏洞，不合理或者欺骗，致被拆迁人产生重大误解，协议内容显失公平。被拆迁人有权针对受到的损害，请求变更或者撤销合同。

　　05、拆迁补偿安置协议签署后迟迟不履行

　　遇到这种情况，小编建议被拆迁人及时启动法律程序，维护权益。以防止出现诉讼时效过期，对方主体变更等维权困难的情形。另外，在对方无法履行协议约定义务时，被拆迁人也要咨询专业人士，分析对方无法履行协议的具体原因，以便找到突破口，将自己的损失降至最低。

　　结语

　　当然，在现实生活中的拆迁协议在签订过程中，存在的风险并不能全部一一列举，因具体案情不一，每个项目情况不同，造成了纠纷的根源、维权的方式也不尽相同。在此小编提醒广大被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时需谨慎，切不可马虎大意，仔细审查合同条款，避免后期出现纠纷，多生事端。