2023年3月31日，北京市政府官网挂出了《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》的征求意见稿，对北京市征收“集体土地”的补偿方案提出了修改，其中最重要的变化是：杨在明https://www.zaiminglawyer.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！


　　将“拆迁”改为“搬迁”，并废止了房屋拆迁许可证制度。

　　并且将集体土地上房屋搬迁补偿纳入征收集体土地征收程序，实现征地与房屋搬迁同步实施。

　　这意味着，北京正式告别“拆迁”，以后再无“拆迁钉子户”。

　　因为根据“办法”规定的“征地和房屋搬迁”同步启动的话，如果房屋补偿不能得到双方认可，那么整个征地将无法报批，所有住户都将无法搬迁。

　　北京这几年确实对于“拆迁”越来越少提及了。

　　比如针对核心区的平房，目前主要是“退租”，甚至连拆都不能再拆了，要像保护历史文物一样的来“保护平房”，拆迁想都不要想了。

　　再比如城区的简易楼，目前也是倡导“腾退”的方式，让住户申请腾退，简易楼能不拆就不拆，尽可能保护或者转为其他用途。

　　针对“危房”，也就是实在是没有办法再居住的房子，目前主要是“原地换建”，就是把房子拆掉，然后再原地“还建”，这也不是传统的拆迁模式。

　　因此如果这一次针对“集体建设用地”也是用搬迁来代替拆迁的话，北京确实正式告别拆迁了，“拆迁”这个字眼算是彻底退出北京了。

　　什么是“集体用地”？

　　简单来说，就是北京的“城中村”，北京虽然是超一线城市，但是北京确实也是中国最大的“农村”。

　　因为北京存在数量庞大的“城中村”，这些城中村的土地性质大多数都是“集体用地”，而不是城市建设用地。

　　所以像北京这么大的城市，也是存在各种各种的“城中村”的，甚至你出了北京五环，就可以看到各种“村落”，城市界面非常差。

　　所以千万不要以为中国的超级城市北京，已经彻底“城市化”了，其实并非如此，城市中依然存在大量的“城中村”，大量的农村用地和农村户口。

　　按照北京的规划，近期希望能够在五环内，也就是“一绿地区”，彻底实现“城市化”，消灭“城中村”。

　　但是要想做到这一点，并不是那么容易，甚至可以说有点难。

　　因为北京五环内的房价已经非常高了。

　　这个时候要想彻底实现“城市化”，消灭“城中村”，如果还用传统的拆迁模式，估计成本会非常高，而且不符合北京的“减量发展”。

　　所以在这种背景下，调整《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》那就势在必行了。

　　在本次出台的“意见”征求意见稿中，最大的变化就是“征地补偿安置方式”的调整了。

　　目前在全国各地出台的集体土地征收补偿政策中，有安置房安置、房票安置、宅基地安置、货币补偿是主要的几种补偿方式。

　　例如，重庆主要采取农村宅基地自建安置、安置房安置或者货币安置；上海可以选择货币补偿或产权房屋调换；广州的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。

　　北京这一次的《办法》虽然明确了多种征地补偿安置方式，主要有房屋安置和货币补偿方式。

　　但在这一次的“起草说明”中，强调要以“房屋安置方式”为主，要做到安置房先行，而且强调安置房一般应为具备入住条件的现房。

　　这就意味着北京的“宅基地和集体建设”征地，确实要做到从“货币拆迁”过渡到“真正的异地搬迁”，给钱的可能性应该比较低了。

　　这有点像“新版腾退”。

　　简单来说，就是在其他地方先盖好“安置房”或者政府购置“安置房”，然后再启动“搬迁和征地”，居民直接“用地换房”。

　　这种方式能够节省“拆迁支出”，同时避免居民把“补偿款”花掉，直接用房换房，用地换房，经济成本是最低的。

　　如果要给居民“货币补偿”，按照目前北京的房价，大多数居民是压根买不起房的，对于居民来说，用地换房也是最划算的方式。

　　所以当一个城市房价水平相对较低的时候，可以采取“货币补偿”的方式来实施城市更新，而一旦城市的房价太高，货币补偿就根本买不起房了，这个时候彻底结束“拆迁”是最经济的做法。

　　同时对于北京来说，用“搬迁”来代替“拆迁”，也可以顺利实现城区人口的疏解，比如将安置房大量建设在近郊新城。

　　这样一来，大量的城中村人口在实施“搬迁”的过程中，就可以降低城区的常住人口密度，将人口大量迁往近郊新城。

　　综上所述，我们认为在北京目前如此高房价的背景下，彻底告别“拆迁”是一个必然的趋势。

　　原因非常简单，北京实在是“拆不起”了，房价实在是太高了。

　　未来北京也不会再重启“拆迁”流程了，因为北京目前已经进入“减量发展”的趋势之中，拆迁会推高北京的建设用地规模。

　　甚至有可能会进一步推高北京的地价和房价。

　　所以变“拆迁”为“搬迁”，“退租”，“腾退”等方式，是北京目前最为经济的改善居住和城市更新的途径。

　　这样还可以适当降低北京过于密集的城区人口密度。

　　北京，现在告别拆迁，以后也不会再有拆迁。

　　这座城市，拆迁的成本只会越来越高。