商业地产资产管理，一场与时间赛跑的游戏。目前最缺的是理解金融的专业运营团队和愿意投资于这类团队的金融机构，这二者往往就像鸡和蛋的关系。

　　大跨步发展了近10年的中国商业地产越发进入白热化竞争状态。商业地产因天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点，大部分开发商在投资初期，就千方百计考虑与资本的结合，多渠道融资是商业地产的必修课。

　　在这样的情况下，当前投资收益和未来资产增值，都是商业地产评估投资条件的重要财务指标。

　　从国际标准来看，EBITDA-U被作为投资市场对购物中心资产价值的核心KPI，它反映出一个购物中心通过持续运营所能带来的投资回报水平。现阶段， EBITDA-U达到6%是境外REITs发行的门槛。一般而言，一个成功购物中心的EBITDA-U可达到8%-12%，甚至更高。

　　EBITDA-U的构成有个简单的公式：EBITDA-U＝EBITDA（税息折旧及摊销前利润）/Investment（投资成本）。从该公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路径无非两条，提高购物中心的EBITDA及合理降低前期投资成本。

　　地段不是唯一

　　资产管理能力是决定要素

　　大量的案例表明，粗放的地段论显然不能救商业地产的命，商业地产运营真正的核心是系统优化。这个系统，就是商业地产开发的真正痛点：资产管理。

　　当前，成熟的机构，无论是金融机构还是商业地产投资开发商，都将管控项目的核心目标放在了资产管理能力上。

　　资产管理是一个全生命周期的管理过程。从拿地、到建设开发、到运营管控，都是资产管理的内容。资产管理的KPI指标就是紧密锁定EBITDA-U的投资回报数据。