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　　开发流程

　　一前期策划

　　市场调研

　　调研流程

　　☆前期准备确定市场调研内容和目的→拟定市场调研计划→选择调查人员

　　☆市场调查收集相关信息资料→选择调研方法→进行现场调查

　　☆资料分析编辑整理信息资料→撰写市场调查报告

　　调研内容

　　☆环境调研政策法律环境经济环境社会文化环境城市房产市场

　　☆供求调研消费者构成购买动力购买行为

　　☆项目调研项目所在地气候土地性质周边环境周边社区现状市政及公建配套设施交通条件等

　　☆竞争市场调研竞争项目调研产品规划价格策略广告策略销售情况等，竞争企业调研企业专业化程度品牌知名度销售方式产品质量成本状况价格策略与当地政府关系等

　　撰写报告

　　包括导言研究方法调查成果限制条件结论和建议。

　　项目可行性分析

　　报告依据

　　☆国家相关法律法规；

　　☆国民经济和社会发展规划城市规划土地利用总体规划及行业发展规划；

　　☆国家宏观调控政策产业政策行业准入标准；

　　☆城市规划管理部门出具的规划意见；

　　☆《国有土地使用权出让合同》或国有土地使用权证书，或国土资源管理部门出具的项目用地预审意见；

　　☆环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；

　　☆交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见；

　　☆自然地理气象水文地质经济社会等中国找房网上的房产资料；

　　☆有关工程技术方面的标准规范指标要求等上的房产资料；

　　☆国家规定的经济参数和指标；

　　☆开发项目备选方案的土地利用条件规划设计条件以及备选规划设计方案等。

　　报告内容

　　项目总论市场研究项目开发方案投资估算与融资方案项目财务评价项目不确定性分析项目风险防控项目经济可行性研究结论及建议附件等。

　　前期定位

　　土地定位

　　☆如何进行土地储备与竞拍；

　　☆明确如何选择土地开发设计；

　　☆土地开发如何定位。

　　市场定位

　　☆明确开发理念及土地用途；

　　☆进行房产市场研究；

　　☆选定细分市场；

　　☆目标客群定位；

　　☆进行产品定位；

　　☆进行价格定位；

　　☆财务评价。

　　产品定位

　　☆总体规划布局；

　　☆户型设计；

　　☆建筑设计；

　　☆园林景观设计；

　　☆附加值提升。

　　二土地获取

　　土地储备及土地价值评估

　　土地储备开发实施

　　征地→拆迁→市政基础设施建设→土地储备开发项目验收

　　土地价值判断标准

　　土地形状土地面积交通环境区位条件土地性质建设现能降耗加强维修费用控制加强成本考核。

　　物业收费对策

　　☆设计施工不合理的对策前期介入。

　　☆工程质量问题多的解决策略理性承接。

　　☆管理服务水平低的解决策略苦练内功。

　　☆费用支出不透明的解决策略定期公示。

　　☆收费手段太落后的解决策略一卡通用。

　　☆依法维权意识弱的解决策略增强法律意识。

　　☆业主认识存在偏差的解决策略加大宣传力度。

　　☆业主消费水平不高的解决策略增加合理补贴。

　　☆业主侥幸心理的解决策略公众力量约束。

　　☆自主权难发挥的解决策略公开竞标选聘。

　　☆售房广告承诺难兑现的解决策略多管齐下。

　　物业管理集资渠道

　　☆物业管理费收缴；

　　☆维修养护专项基金；

　　☆多种经营收入；

　　☆开发建设单位支持；

　　☆政府支持；