认识小众营销实际上是一种“精准式营销”，其特点在于根据目标区域市场以及目标客户群体特征定向传播，在具体操作过程中强调精耕细作，因其目标明确，可根据目标客户群体的特征进行定制式营销。因此，小众营销对于房产项目而言，不仅收效大，而且还可大大节省营销费用。小众营销已被房产项目广泛采用。

　　一房产项目渠道营销实施的背景与必要性分析

　　随着消费者越来越理性，依托大众媒介寻找客户的方式其效果越来越不明显，特别是自年进入房产市场低谷以来，各楼盘来访量明显下降。在这样的背景下，房产企业在依靠题可供营销上发挥，对于房产项目的圈层营销而言，可大致分为三种类型一是根据项目的档次进行圈层营销，这种方式在豪宅营销上运用较多，最为常见的方式为豪宅与奢侈品牌的嫁接，如利用高尔夫球友会宝马车友会等，通过点对点的高端活动实现项目的定向传播。二是根据项目的内涵与灵魂进行圈层营销，在众多的房产项目中，为了形成市场区隔，在项目整体定位以及产品打造上，均赋予项目不同的内涵，从而使楼盘具有了价值倾向和个性特征，楼盘自身的气质决定了项目的目标客户群体必定是具有某种相同追求的同一圈层。因此，在营销推广过程中可通过将项目内涵的发散，以传播主题活动等形式，形成圈层客户对项目的深度认同，如“云山诗意”通过举办东方文化节等系列活动，使对中国传统文化有深厚感情的客户群体形成对项目的共鸣。三是根据项目所面对目标客户群体的年龄家庭等特征进行有效的圈层营销，这一点对于中小楼盘的营销而言，更具可操作性，如城市中心公寓针对年轻目标客户群体所举行的白领派对等。

　　关系营销

　　广西房地产信息网上的房产资料中显示在中国的传统文化中，重“人情”重“面子”是处世的一项重要原则。因此，在房产营销过程中，关系营销的开展变得更加简单和容易操作，因为人际关系甚至可以影响到客户群体对房产项目好坏的判断及其购买行为。

　　在房产项目的关系营销实施过程中，需要房产企业有意识有计划地进行。首先，在房产项目的审批过程中，涉及到众多的政府部门，而这些部门作为房产行业的主管单位，不仅自身具有一定的购买能力，更为重要的是作为行业的“领袖”意见，可影响众多的客户群体，针对政府部门的关系营销并非一种违法的利益关系，而是在与政府部门的接触过程中，将项目的优势不间断地传递给对方，并让对方对项目产生好感帮助其传播；其次，在房产行业的产业链条中，房产企业与众多企业有合作关系，包括设计单位建设单位材料供应商等，而这些合作伙伴对于房产行业较为熟悉，很容易成为具有购买倾向客户群体咨询的对象，他们对项目的评价将直接影响客户群体的购买信心；再次，充分挖掘公司内部员工的潜力，让公司员工对项目具有强烈的信心，帮助项目的传播，并发动亲友团购；最后，将所有上的房产资料整理入库，按图索骥去寻找更多具有同样背景的客户，并定期与客户进行关系维系，通过以老带新促进项目销售。

　　湖南农业大学工学院武芸凌峻地产中国有限公司李世光