刘大爷夫妇花200多万买了一套二手房，可拿到房后，才发现还有一个陌生人的户口留在房子里。这可急坏了刘大爷，他连忙找到卖家薛先生。可薛先生一听，也蒙了，户口根本不是他们一家人的。户口迟迟没迁出，刘大爷把薛先生给告了，索赔40万违约金。近日，南京(楼盘)市中级人民院作出判决，薛先生要赔3万元。二手房买卖交易中，可能会遇到哪些纠纷?遇到麻烦又该怎么办?现代快报“有请律师”继续跟您周日见，您有任何律问题，都可以来现场跟律师面对面交流。

　　案例

　　二手房里户口没迁出，他违约赔了3万

　　刘大爷今年70多岁，2013年，他跟老伴在南京买了一套兴华苑小区的二手房。买卖合同签了，买房款也只差几万没付清了，老两口这才发现，房子里还有一个陌生的户口没迁出。于是，他们找到卖家薛先生。薛先生刚开始也蒙了——自己家的户口根本不在这套房里。看到了户口的名字，他才恍然大悟。原来，这套房薛先生是从其他人手里买来的，这个没有迁出的户口，属于薛先生的上一任房主。

　　房子里的户口迟迟没有迁出，于是，刘大爷夫妇把薛先生给告了。他们表示，按照双方签订的合同，薛先生应该在2013年年底之前把房子里的户口转出去，如今他显然违约了。他们要求薛先生按照合同约定，赔偿他们40万元。

　　成了被告，薛先生也直呼冤枉。户口不是他的，直到2013年12月中旬，刘大爷夫妇俩拿着一份说明找到他，他才知道，这套房子里竟然还有一个遗留的户口。他认为，户口问题并不在买卖合同约定的违约范围内。自己根本没有违约，自然不应该承担违约责任。

　　一审院经审理后认为，房子已经卖出了近2年，但遗留的户口迟迟没有迁出。薛先生没有按照约定迁出房子里的户口，已经构成了违约。院判决，薛先生以40万为限，支付违约金。拿到判决书后，薛先生更是无奈。他多次表示，不是他不愿意把户口转出去，而是户口根本就不是他的。他也曾经多次找人帮忙联系前房主，但一直没联系上，户口没转出，他也没有办。

　　今年4月，两家人终于等到前房主把户口转出去。在二审中，南京市中级人民院审理认为，虽然户口已经转出去了，但违约的事实已经成立。至于40万的违约金，院认为标准过高，酌情判定薛先生支付违约金为3万元。

　　律师建议

　　约房主到房产局

　　确认无外人户口

　　二手房买卖中，难免会遇到户口迁入和迁出的问题。应该如何避免这类纠纷呢?

　　江苏诺律师事务所王斌律师表示，一般情况下院是很难单独针对二手房交易中的户口问题立案的。如果要求卖家迁出户口，跑到院起诉，院极有可能根本不会立案受理。户口迁移问题属于行政机关管辖范围，根据公安部门的规定，迁户口必须要当事人同意。

　　王斌律师建议，在瑶海工业园 二手房小区的二手房交易时，要想避免此类由户口问题引发的纠纷，可以选择两种方：一是跟房主到房产局调取相关的房产情况，有没有陌生的户口一看便知。如果怕麻烦还可以委托律师，到房产局等相关部门了解房产是否有瑕疵。