多年来，总有不少专家、学着唱衰房地产，时不时抛出房价将大幅下挫的观点，不明真相的吃瓜群众也跟着附和，唱空三亚房地产。

二十年来，房价一直是社会的热门话题，房地产开发商成为众矢之的，是老百姓眼中掠夺财富的洪水猛兽。

多年来，总有不少专家、学着唱衰房地产，时不时抛出房价将大幅下挫的观点，不明真相的吃瓜群众也跟着附和，唱空房地产。

很多有购房需求的人甚至在等待房价下降，谁知等到猴年马月都每见房价下降，这些人不是被自己忽悠，就是被那些唱衰房地产的砖家忽悠，最后还是苦了自己。

那么房价会降吗？

作为十几年的地产从业者，我认为至少未来20年内，房价只会涨，不会降。

为什么呢？

人民币对美元汇率中间价升破7.1

1、人民币贬值，从根本上决定了房价不会跌

我国的广义货币量M2近二十年来平均每年保持16%左右的增速增长，1995年底的时候，中国的广义人民币供应量大约是6.075万亿元，今天已经变为167.68万亿元，折算下来，广义货币数量变为1995年底的27.6倍。

用这个数据来进行估算，10年后的物价将上涨至目前的4.52倍，换算下来，今天的100万元，到2028年初，大约相当于今天的22.1万元。

这是单纯的从M2的角度计算通胀，即便冲抵GDP年均8.3%的增长率，中国当前的实际物价相比1995年底上涨至5.44倍，算下来每年上涨8%左右。

真实通胀=人民币广义货币发行量（M2）增长速度—中国实际GDP增长速度

用这个数据来进行估算，10年后的物价将上涨至目前的2.16倍。

换算下来，今天的100万元，到2028年初，大约相当于今天的46.3万元。

可能大家会觉得夸张，那就举个我们日常生活中可以感受到的例子。

拿武汉热干面来说，2009年的时候，一碗热干面1.5元，随后每2年就会涨5毛钱，如今一碗热干面已经卖到4.5元。不到十年涨了3倍。

同样是2009年，超市里价格最低的大米只卖1块钱，现在最便宜的大米也要2.3元一斤。

再说房价，2009年中国中部省份的县城房价普遍在2000元/㎡ 左右，如今低于4000元/㎡的房子恐怕已经找不到了，普遍在4500元/㎡以上。2009年武汉的房价平均房价5000元/㎡，如今平均房价将近20000元/㎡。

你还会认为房价会跌吗？

成本上升的房子

2、各种成本攀升，面包不可能比面粉更便宜

如今房地产的各种成本连连增长，最显著的就是土地价格连连攀升，时不时拍出一个地王，地价占整个成本的比例从十年前的20-30%增长到现在的60-70%。

其次，人工成本、水泥砂石等建筑材料也在连年增长，你的工资都在增长，凭什么农民工的工资不涨？热干面都涨价了，凭什么水泥沙石不涨价？

你见过比面粉卖得还便宜的面包吗？

中国新一轮城镇化规划正在制定有望于年内出台

3、城市化进程仍然需要很长一段路要求，供求关系决定了房价不会降

中国的城市化进程仍在快速推进，从1999年至2017年这18年间，中国的城镇化率从30.89%提升到了58.52%，增幅为27.63%。

但是早在1980年，发达地区国家的城市人口的比例平均为70.9%，其中，美国为77%，日本为78.3%，联邦德国为84.7%，英国为90.8%，加拿大为75.5%。

中国未来的城市化率目标为80%，也就是说至少还有22%的增长空间。

前面说到的58.52%的城市化率还只是统计的常年在城市生活的人口，真正有城镇户口的人口占比只有43%左右。

所以未来二十年，中国仍然存在大量的住房需求，需求这么旺，你觉得房价会降吗？

4、中国人均居住面积远低于发达国家，房子的需求仍然旺盛

根据统计，我国城镇住房总量接近300亿平方米，城镇人均居住建筑面积37平方米，基本达到小康社会住房标准。

看到这里，你是不是觉得中国大陆的居住环境已经很不错了？一组数据啪啪啪打脸。

2017年美国人均住房面积中位数为65.03平方米（美国普查局），2016年英国人均住房面积为49.4平方米（英国统计局），2014年德国人均住房面积为44.6平方米（德意志联邦统计局），2013年法国人均住房面积为40平方米（法国CGEDD报告），2014年芬兰人均住房面积为39.9平方米（芬兰统计局），2013年日本人均住房面积为38.81平方米（日本统计局），均高于中国大陆的36.65平方米。2016年韩国人均住房面积为33.2平方米（韩国国土交通部《2016年居住实况调查》），2016年中国香港人均居住面积约为15平方米（香港政府统计处《2016年中期人口统计》）。

不仅如此，上述统计中，唯独只有中国是按照建筑面积计算人均居住面积的，其他国家和地区都是按照实得面积计算的，抛开公摊，中国大陆人均居住面积只有22㎡左右，与发达国家的差距进一步拉开。

由此可见，与大多数国家和地区相比，我国大陆人均住房面积依旧偏低，基本住房需求还有很大的增长空间。

未来城市分化将越来越明显，一二线城市将加速集聚更多的人口，三四线城市将大幅吸纳农村人口，四五线小县城人口增长乏力，农村人口逐渐被掏空。

但小县城需求再怎么弱，在货币通胀和物价上涨的压力下，房价也不可能降，面包始终比面粉贵。