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分析【财报季】雅居乐:消失的60多亿

已有 29 次阅读  2020-08-05 23:27
    3月23日股市开盘,雅居乐集团(03383.HK)股价下挫8.6%。

    午间休市时雅居乐发布2019年度业绩报告,毛利润只有183.58亿元,同比下降25.6%。

    投资看分红的香港股民立即用脚投票,跌幅收窄的股价再次下跌,收盘时跌幅高达13.3%。

     2018年雅居乐的毛利率尚有43.9%,到2019年就降低到了30.5%。

    作为一家成长性不强的中型房地产企业,毛利率下降得如此明显,股民难以容忍。

     此前,雅居乐主要依靠海南清水湾等项目的结算,支撑公司整体的高毛利润,而随着海南采取全岛限购政策,房地产市场成交急剧下降,雅居乐清水湾也从“现金奶牛”变成了“慢牛”。

     只有告别对清水湾等文旅大盘的利润依赖,尽快做大城市住宅开发业务,将文旅大盘和城市住宅开发做成 “两驾马车”,雅居乐才能改变眼前的局面。

     1 雅居乐2019年实现预售金额1179.7亿元,超额达成1130亿元的年度销售目标,同比增加14.9%;销售面积为891.1万平米,同比增加11.7%;营业额同比增加7.3%,达到602.39亿元。

     这几项数字还过得去。

    但是2019年,雅居乐的毛利润只有183.58 亿元,而2018年的毛利润是246.74亿元,同比下降了25.6%,足足少了60多亿元,毛利率也同比下降13.4个百分点。

     毛利润下降与海南雅居乐清水湾项目的销售下降有直接关系。

     2007年,雅居乐耗资10亿元拿下清水湾一期12个地块,规划总建筑面积为296万平米,楼面价低至226元/平米。

    2008年,雅居乐又拿下清水湾二期土地,而这次的楼面价仅为207元/平米。

    随后,雅居乐拿下第三期土地,完成了占地15000亩清水湾的全面布局。

     雅居乐在清水湾的拿地成本总计约25亿元。

    但是,海南省政府对清水湾项目的投资设置了门槛:首期规划开发建设的总费用不得低于53亿元,10年之内投资需达到130亿元。

     当时,缺少启动资金的雅居乐与上市保荐人摩根士丹利谈了笔交易,将清水湾项目30%的股权出售给摩根士丹利,换取53亿元资金,让项目得以落地。

     随后,雅居乐清水湾赶上了海南国际旅游岛的利好消息,项目大卖。

    自2009年开盘后6年内,实现销售额450亿元。

     当时,投资机构给这个项目算了笔账:按300元/平米的平均楼面价,3500元/平米的建安成本,8%的营销费用,以及2万元/平米的销售均价计算,雅居乐清水湾的毛利率在70%以上。

     这让摩根士丹利从中狠赚了一笔。

    股权转售加分红,摩根士丹利仅在清水湾一期获利就超过200亿元。

     从2009年到2018年,清水湾累计为雅居乐贡献了近890亿元的销售额,被称为“现金奶牛”,这也是近10年雅居乐股价的有力支撑。

     雅居乐清水湾销售额业绩占比: 2 2018年4月,海南省出台新一轮房地产市场调控政策,开始全岛限购,坚决执行“去地产依赖”战略。

     以致于2018年,清水湾销售业绩下降至83亿元,而到了2019年上半年,清水湾确认的收入只有10亿元。

     在2019年度业绩发布会上,雅居乐集团董事会主席兼总裁陈卓林解释,毛利率下降是因为海南岛的政策原因:“我们在海南区域的收入变小,拉低了整体的毛利率。

    ” 雅居乐副总裁潘智勇补充道,海南区域的入账数比同期少,2018年为113亿元,但2019年不到40亿元,而海南区域销售的毛利率高达50%。

     潘智勇预测,2020年雅居乐可以维持30%的毛利率水平,主要是通过海南区域的入账提升,以及非房板块的发展。

    “2020年肯定比2019年好,不会差到哪里去。

    ” 陈卓林在发布会上表示:“未来还得看海南的政策,我个人认为还是有一天能够放开。

    ” “海南岛今年肯定会有放松的消息,这是100%的。

    ”同样重仓海南的富力掌门人李思廉也曾在2019年3月份的业绩发布会上给股民打气,认为海南迟早会放松房地产调控。

     然而,时间证明,上述两家房企的掌门人都误判了形势,也低估了海南省政府坚决贯彻“房住不炒”和“不将房地产作为短期经济刺激手段”的政治决心。

     2020年3月7日,在多个地方政府纷纷从供给端放松房地产调控,促进房地产项目复工复产的时候,海南省政府不但没有跟风效仿,反而逆行式加码出台了进一步紧缩房地产的政策:新增土地商品房实行现房销售制度。

     现房销售制度会大幅度降低开发商的杠杆率和利润率,并使开发商担负更大的资金压力。

    开发商以前把低价获得的海南项目当做“现金奶牛”,今后却不得不考虑这只牛要吃多少草,以及产奶量急剧下降的问题。

     海南的“去地产依赖”政策不是短期的,雅居乐在海南仍有400多万平米的土地储备,接近1000亿元的货值。

    盘活这些资产,不能寄希望于海南放松房地产调控。

     其实,雅居乐早年在广东做的项目,很多客户是香港人。

    能够赢得香港客户的欢心,说明雅居乐的产品力还是比较强的。

    看过雅居乐项目的人都说,雅居乐的产品是典型的改善型居住产品。

     精致的园林,气派的外立面,奢华与功能兼具一身的社区,还有长期接待香港客户养成的细致服务,这都是早年雅居乐能够做好文旅大盘的原因。

     如今,雅居乐在华南 、华东区域的业绩贡献占比最高,不知道雅居乐能否在这些主战场上把自己的强项发挥出来,而不是把未来赌在海南。

     其实不仅仅是这个原因,房地产开发商口碑排名本身的优势也较为明显,市场表现良好亦属正常。

    

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